وصل خُمس المبيعات في سوق العقارات في السويد إلى أقل من سعر العرض في أول أسبوعين من شهر يونيو/ حزيران، العام الماضي. وغالباً ما تتحرك عملية شراء الشقق في السويد بسرعة، ويترتب عليها رسوم إضافية أقل مما هي عليه في العديد من البلدان. ما يجعل شراء شقة خياراً جذاباً مقارنةً بسوق الإيجار غير المستقر. فيما يلي، جمعنا كل الخطوات والثغرات التي تحتاج معرفتها في حال كنت تفكر في شراء شقة.
1. اتخاذ قرار الشراء وتحديد ميزانيتك
لطالما كان الاستثمار في شراء العقارات في السويد أمراً جيداً، ولكن مع ارتفاع أسعار الفائدة وانخفاض أسعار العقارات في الأشهر الأخيرة، قد لا يكون هذا هو الحال خلال السنوات القليلة المقبلة، إذ تعتمد عملية الشراء على مجموعة من العوامل تتعلق بالمدة التي تتوقع أن تبقى فيها في السويد، وما إذا كان لديك حق الوصول إلى عقد إيجار مباشر ثابت أم لا. كما يتعلق الأمر بميزانيتك وتفضيلاتك الشخصية.
تجدر الإشارة إلى أن الوافدين الجدد قد يجدون صعوبةً في الشراء. وعلى الرغم من عدم وجود قواعد تمنع غير المقيمين من الشراء، إلا أنه قد يكون من الصعب الحصول على قرض عقاري بدون تاريخ للدخل في السويد. وفي حال قررت أن الشراء هو الطريق المناسب لك، فستحتاج للبدء في البحث عن العقارات المتاحة في المنطقة التي تراها مناسبة، ومن ثم تحديد ميزانيتك.
2. الحصول على وعد قرض
بمجرد تحديدك مقدار تكلفة العقارات التي تهتم بها، والمبلغ الذي يُمكنك دفعه للشراء، يتوجب عليك التواصل مع البنك. إلا أن حصولك على وعد قرض ليس من الضروري أن يكون في مرحلة زياراتك للشقق، ولكن نظراً لأن السوق يميل إلى التحرك بسرعة، فمن الجيد عموماً التحدث إلى البنك الذي تتعامل معه قبل بدء العملية. كما يتوجب عليك زيارة الكثير من الشقق والتحدث إلى البنوك المختلفة، إذ يقدم بعضها ميزات أفضل من بعضها الآخر، على الرغم من أنك لن تكون مضطراً للحصول على قرض عقاري من البنك الذي يمنحك وعداً بالحصول على قرض.
عندما تشتري منزلاً في السويد، ستحتاج عادةً إلى دفع ما لا يقل عن 15% من السعر الإجمالي كوديعة، لذلك سيتم تغطية المبلغ المتبقي بواسطة الرهن العقاري. كما سيترتب عليك تسديد مبلغٍ معيّن شهرياً، على مدار فترة زمنية محددة، يتم تحديدها غالباً من 25 إلى 50 عاماً. أما إذا كانت وديعتك أقل من 15%، فسيتم تقسيم رهنك العقاري إلى قرضين مختلفين، بما في ذلك القرض الذي يغطي التكلفة حتى 15% من السعر الإجمالي، والذي عادةً ما يتم تحديد معدل فائدة أعلى له، ومدة أقصر.
3. اختيار الشقة
تتمثل هذه الخطوة في البحث الجدّي عما تريده بالضبط، إذ سيساعدك البحث في معرفة الأسعار النموذجية للمتر المربع ونوع المكان والموقع الذي يمكنك تحمل تكاليفه. هذا ويتم الإعلان عن معظم الشقق في السويد على موقع Hemnet العقارات، الذي يُتيح لك البحث عن العقارات الموجودة في السوق لفترة طويلة، ما قد يساعدك في تحديد البائعين الذين يمكنك إقناعهم بالبيع بسعر أقل من السعر المعروض. كما يمكنك أيضاً التحدث مباشرةً إلى وكلاء العقارات.
بمجرد العثور على عدد قليل من الأماكن التي تثير اهتمامك، يحين وقت زيارات الشقق. وعادةً ما يتم ذلك بعد ظهر أيام الأحد وأمسيات الاثنين أو الثلاثاء، حيث تستغرق الزيارات في الغالب 30 دقيقة فقط. وبصفتك مشترٍ، لا يمكنك المطالبة لاحقاً بالتعويض عن أي عيوب في العقار تم تحديدها أثناء الزيارات. لذا عليك التأني والنظر فيما إذا كان هناك حاجة للقيام بأي تجديدات.
هذا ومن الممكن أحياناً تخطي عملية المزايدة إذا كان بإمكانك ترتيب زيارة مسبقة للعقار، وتقديم العرض المناسب قبل رؤية شخص آخر له. ويمكنك القيام بذلك إما عن طريق الاتصال بوكلاء العقارات مباشرةً ومشاركة متطلباتك، حيث سيقوم الوكلاء بدورهم بالإعلان عن الشقة التي تريدها تحت اسم "المبيعات القادمة kommande försäljningar". أو عن طريق طلب رؤية أحد العقارات التي تعجبك على Hemnet، حيث يتم عادة نشر الشقق المخصصة للبيع أيام الجمع.
4. تحليل الشؤون المالية للجمعية
إن القيام بواجبك في جمعية الإسكان (bostadsrättsföreningen) ومتابعة أمورها المالية، والتأكد من أنها في حالة جيدة، لا يقل أهميةً عن أية خطوة سابقة، إذ يمكنك العثور على معظم المعلومات التي تحتاجها في تقاريرها السنوية، والتي عادةً ما تكون متاحةً عبر الإنترنت، كما يُمكنك الحصول على نسخ ورقية منها عند زيارتك للشقق.
تشمل الأشياء الرئيسية التي يجب البحث عنها، مستوى الديون التي تتحملها الجمعية، التجديدات المقبلة ومقدار الأموال التي تم تخصيصها لذلك، مصادر الدخل، ومدى تأثر الرابطة بالتغيرات المستقبلية في سعر الفائدة.
5. البدء بالمزايدة
عندما تقرر المزايدة على شقة، عليك إعلام الوكيل العقاري بذلك، الذي سيخبرك بدوره متى يمكنك تقديم عرض سعر. وقد تكون محظوظاً في حال كنت المُزايد الوحيد على الشقة، ولكن من الشائع أن يكون هناك حرب عروض أسعار في المدن الكبرى، تتم عبر الرسائل النصية.
وبمجرد تقديم العرض الأول، يتم إخطار كل من أبدى اهتمامه بكل عرض سعر تالٍ عبر رسالة نصية جماعية، ويمكن لأي شخص آخر مهتم بشراء العقار، أن يرفع السعر من خلال الرد على النص بعرضه الخاص.
ولا تعتبر العطاءات ملزمةً قانوناً، لذلك لديك فترة زمنية صغيرة لتغيير رأيك أو النظر في أي شيء يقلقك دون أن يترتب عليك أي مسؤولية، ولكن بمجرد فوزك في حرب المزايدة، فسيتوجب عليك توقيع العقد مباشرةً.
6. توقيع العقد
بمجرد فوزك في المُزايدة، يتم دعوتك لتوقيع العقود، وغالباً ما يكون ذلك في نفس اليوم. يحدث هذا عندما تلتزم بشراء الشقة، حيث سيترتب عليك توقيع اتفاقية نقل الملكية، ودفع المبلغ المتفق عليه، الذي يبدأ عادةً بإيداع 10% منه في غضون أسبوع واحد.
وحتى يتم توقيع هذه الاتفاقية، من الممكن أن يقوم شخص آخر بالمزايدة عليك من خلال تقديم عرض جديد، الأمر الذي يتيح أمامك فرصة التراجع عن عرضك الخاص أو حتى تغييره. ومع ذلك، بمجرد توقيع هذه الاتفاقيات، لا يمكنك التراجع، وستكون مسؤولاً عن دفع تعويض يغطي تكلفة إعادة العقار إلى السوق، إضافةً إلى أي فرق في السعر بين ما تم الاتفاق عليه، وما تم دفعه في النهاية.
ويُعتبر اتفاق النقل مشروطاً بقبولك لدى جمعية الإسكان، وبمجرد حدوث ذلك، تقوم أنت والبنك الذي تتعامل معه، على افتراض أن لديك رهناً عقارياً، بدفع باقي الأموال لشراء والاستحواذ على ملكية الشقة في تاريخ الانتقال المتفق عليه مع البائع.